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Javier Burón: "El PP quiere el modelo de finales de los noventa, cuando el precio de la vivienda subió el 250%"
**Javier Burón Cuadrado** nació en Basauri, Vizcaya, hace cincuenta y seis años. Cursó sus estudios universitarios en Deusto y en la Universidad del País Vasco. Ha alternado su vida laboral entre los sectores público y privado, por ejemplo, en el bufete Cuatrecasas. La parte central de su trayectoria se ha desarrollado en materia de**vivienda para instituciones como el Gobierno del País Vasco, el Ayuntamiento de Barcelona y, ahora, el Gobierno de Navarra**. Ha impartido numerosos cursos y seminarios y escrito artículos y estudios. El año pasado publicó _**El problema de la vivienda**_ , un ensayo riguroso en su contenido y ameno en las formas sobre problemas y soluciones para el caso español. Su análisis se eleva notablemente sobre lo que se escucha diariamente en las tertulias.
“No creo que sea tan difícil decir cuándo se jodió el Perú en materia de vivienda. En la Transición, con la recuperación de la democracia, con la Constitución del 78, España hizo muchos procesos de transformación muy positivos, pero **en vivienda no hubo una revisión crítica del modelo franquista** , que básicamente es la vivienda protegida en venta, descalificable, con una oferta masiva impulsada sobre todo por promotores privados. Eso no se revisa, no se genera una caja de herramientas en materia de vivienda a la europea y, es más, se abandona la política de vivienda porque se entiende que esto es una cosa que va a hacer bien el mercado. Hay algunas excepciones, algunas comunidades autónomas que en el ejercicio de su autogobierno desde el principio quisieron tener política pública de vivienda, pero son poco abundantes. Conozco dos bien, Euskadi y Navarra, no creo que haya muchas más. A pesar de que el reventón de la burbuja, el austericidio y otra serie de cosas nos parecen mucho más cercanas y mucho más llamativas (que no digo que no sean importantes), esto se estropeó a principios de los ochenta”.
“He escrito _El problema de la vivienda_ (editorial ARPA), que lleva un año largo en librerías. Está funcionando bien. Reflexiona sobre por qué estamos donde estamos. Tiene una parte central sobre cuál es **la caja de herramientas de intervención desde las administraciones públicas en vivienda** en Europa y en Occidente con humor, con referencias al cine, la literatura. Hay también algún buen ejemplo español. Y tiene una parte final de por qué no resolvemos el problema si técnicamente hay una forma de enfrentarse a él, aunque sea complejo. Después de haber sido un país muy gris hemos hecho cosas como montar el servicio público de salud, de educación, unas infraestructuras que están muy bien a nivel europeo, un sistema público de pensiones. Hemos hecho transformaciones muy importantes en las últimas décadas, hemos incrementado el porcentaje del PIB industrial. Somos una economía exportadora. La tesis final del libro es que no sé cómo pero lo resolveremos, porque no veo a mi país suicidándose por esto”.
“El libro analiza diferentes técnicas de intervención en materia de vivienda, muy comunes a muchos Estados europeos y occidentales, no especialmente de izquierdas, también de centro-derecha. No descubro la pólvora. Hay que generar una infraestructura de vivienda permanentemente asequible, no temporalmente asequible, y después, al mercado. Eso no quiere decir que toda tenga que ser vivienda protegida, ni toda pública, ni toda social. **Hay un espacio muy amplio para diferentes tipologías de vivienda** , necesidades sociales, colaboración equilibrada entre entidades privadas y públicas con esa visión de vivienda asequible a largo plazo. Esas viviendas se pueden construir, pero también se pueden comprar ya hechas. Se puede rehabilitar, se puede movilizar vivienda vacía, se pueden redensificación barrios. Hay que tener un ecosistema de proveedores. Tiene que haber en esas viviendas públicas, cooperativas, fundaciones, entidades del tercer sector, empresas privadas con ánimo de lucro limitado”.
“Mientras tanto hay que desplegar políticas como los servicios de información a los usuarios desde las administraciones para que se conozca la legislación, las ayudas al pago del alquiler. Cuando no llegas a un parque público, llegas a las subvenciones, las zonas de mercado tensionado, todo el andamiaje que hay detrás de los diferentes decretos, leyes que se han ido aprobando los últimos años, prórrogas, prohibición de desahucios sin alternativa habitacional y limitación de precios. La fiscalidad es importante. **Hay que combinar medidas a corto plazo más vinculadas a la emergencia, con medidas a medio y largo plazo más infraestructurales**. Es complicado porque en el Congreso no tenemos una mayoría favorable a medidas a la europea. El libro, intentando utilizar el humor, referencias literarias, etcétera, trata de explicar qué hay en la caja de herramientas europea en materia de vivienda. Y también ejemplos que ya se están dando en España”.
“Se incluye una fuerte revisión de la ley por el derecho a la vivienda de 2023, la primera de la democracia. Se comentan en medios algunas medidas, pero hay cerca de 60. El juicio que me merece es positivo, alineado con soluciones a la europea, medidas a corto plazo, a medio y largo, algunas más de emergencia, otras más infraestructurales, algunas de oferta, algunas de demanda. Se quieren desincentivar ciertos comportamientos económicos, pero incentivar otros. Provocar la existencia de vivienda a largo plazo, asequible, gestionada de manera conjunta entre el mundo privado y el mundo público. **Está un poco en esa tradición a la que yo pertenezco**. El problema es la correlación de fuerzas en el Congreso y el Senado. A la gente le resulta muy anti-intuitivo, y es normal, que la competencia de vivienda sea autonómica. En este contexto hay gente que dice: ¿para qué hace falta una ley estatal? Básicamente, porque la mayor parte de las operaciones estructurales que hay que hacer, tanto en lo jurídico como en lo económico, tienen que ver con competencias estatales; derecho civil, mercantil, tributario, temas bancarios, financieros. Hay que combinar un poco todos los planos. Y el problema es que la mayor parte de las comunidades autónomas quieren una solución simplemente productivista y no están adheridas al consenso europeo y occidental. Yo estoy muy cercano al mundo del activismo, al de la academia y al mundo político. Hay gente se queja porque habría que hacer mucho más, pero es que la ciudadanía española hemos votado como hemos votado”.
“Vamos a contarnos la verdad. En España tenemos 27 millones de viviendas para casi 50 millones de habitantes. Son algo más de 560 viviendas por cada mil habitantes. Somos de los países de la OCDE con el nivel más alto de vivienda por habitantes. 14 millones son domicilios habituales. Cinco millones, dedicadas al alquiler de residencia habitual, y un poco más 4 millones que son segundas residencias. Después dedicamos tres millones muy largos a vivienda turística, alquiler de temporada, alquiler de habitaciones, a usos no residenciales. Ninguna de estas cosas es mala _per se_. Necesitamos viviendas para muchos tipos de usos diferentes, pero **se nos ha ido la mano con los usos a corto plazo y altamente especulativos** , y tenemos un déficit muy fuerte de vivienda permanentemente asequible. España es un país de propietarios, sí, pero cada día menos, porque van en aumento las personas viviendo de alquiler. Y no solo jóvenes o gente de recursos bajos. Entonces la clave no es contraponer propietarios con inquilinos. La clave es contraponer personas que usan las viviendas para la residencia habitual con personas que utilizan las viviendas como actividad económica. No creo que haya que eliminar al 100% todas las viviendas de uso turístico. Hay muchas segundas residencias y eso hay que respetarlo. Y hay muchas viviendas que se utilizan para otras cosas que no son exactamente la residencia. La clave es cómo minorar esa bolsa de viviendas dedicada a usos no residenciales. Hay cosas que prohibir, hay cosas que penalizar fiscalmente, hay cosas neutras y, aunque sea contraintuitivo para muchas personas, hay empresas privadas que quieren trabajar con la Administración y si se dan las circunstancias adecuadas, es positivo. Hay propietarios de muchos tipos y hay gente que prefiere una explotación tranquila de sus bienes con seguridad a un mercado tan loco como el actual. Y también hay gente que somos propietarios y queremos que a nuestro país le vaya bien. Yo matizaría mucho esto de que somos un país sin más de propietarios”.
“Fondos buitre hay por todo el mundo. Pero todos los países de la Unión Europea no les tratan de la misma manera. Muchos tienen una normativa que, digamos, divide la inversión privada en vivienda en tres grandes bolsas. Una, comprar y vender paquetes de viviendas en cantidades importantes a precios de descuento por tener mucha liquidez. Su vocación no es gestionarlas a largo plazo, sino que está todo el día comprando y vendiendo y quiere echar inquilinos y renovarlos por otro tipo de usuarios que paguen más. O sea, un fondo buitre o _distressed_ , que es como se llama en la jerga económica. Eso o está prohibido o va a tener muchísimos impuestos, no por odio a los fondos, sino porque **su comportamiento es malo para la sociedad de manera colectiva**. Después hay un campo intermedio para la inversión, que es neutro. La gente que sabe urbanizar, edificar, rehabilitar, densificar o gestionar el parque inmobiliario. Son operaciones que necesitamos y tendrían que estar autorizadas y reguladas como todas las profesiones. Y un tercer espacio que en España es menos intuitivo, pero que en Europa es muy potente: un inversor privado que quiere invertir en vivienda asequible con un acuerdo con la Administración a largo plazo. A cambio se le puede dar acceso a suelo público, a subvenciones, a financiación del ICO, incluso a capital, mezclando capital público y privado. A mucha gente le suena raro, pero en Europa hay 27 millones de viviendas, donde viven 53 millones de europeos, el 11% del total de la Unión Europea, no repartidos homogéneamente. El real decreto-ley publicado no va a una definición de fondo buitre o fondo de _distressed_ en virtud de cuántas viviendas tiene sino de qué tipo de operaciones económicas realiza”.
“Cuando se pone alguien a explicar un modelo que funciona mejor en seguida desde dentro señalan que también tienen problemas. Hay problemas en Escandinavia, en Francia y en Holanda. Y problemas en Austria. En Alemania, por supuesto, hay problemas. En el Reino Unido hay menos problemas en Escocia que en Inglaterra. Los problemas son de naturalezas distintas. Pensemos en el modelo vienés, que tiene más de 100 años y un consenso social muy importante. El Plan de vivienda del Ayuntamiento de Viena solo se paró unos años como consecuencia de la invasión nazi de Austria. Solo lo paró Hitler. Por lo demás, tiene un consenso apabullante. ¿Y en qué se basa? Se basa en que es una ciudad de 1.000.800 y pico mil habitantes y 650.000 viviendas más o menos. Un tercio son propiedad del Ayuntamiento, con alguna excepción en alquiler social y asequible. Otro tercio lo gestionan 44 entidades que llaman cooperativas, que nosotros llamaríamos empresas privadas de gestión de vivienda asequible que colaboran con la Administración. Estas también hacen alquiler. No solo en régimen cooperativo, se utiliza la fórmula del derecho de superficie. Son inversores que han decidido meter su dinero en ese tipo de negocio. No pueden repartir dividendos por encima del 3%. Si ganan más del 3%, lo tienen que reinvertir en la empresa y reciben un montón de ayudas públicas. Pensemos en nuestras ciudades. **La mayor parte, esos dos tercios de vivienda, tienen un precio que no puede superar los 8 euros por metro cuadrado** en una ciudad riquísima. En Madrid y en Barcelona estamos en 15, 16, 17, 18 euros por metro cuadrado de media y somos menos ricos. Podemos citar a otros modelos. El holandés se basa en una colaboración muy fuerte entre entidades privadas muy especiales y la Administración. El modelo francés es un poco más estatista. Modelos escandinavos o el suizo tienen vivienda pública, pero después hacen mucho más uso del mundo cooperativo. Podríamos fijarnos en el cooperativismo uruguayo, que tiene más de 50 años y una parte importante de las viviendas del país”.
“Los sistemas de vivienda son un producto cultural y es muy difícil importar una sola cosa de un sitio y llevártelo a tu país, porque en España tenemos una historia. Lo cual no quiere decir que no haya que prestar atención, pero tenemos que reelaborar o repensar esas herramientas en virtud de la realidad española. Y a veces no hace falta mirar fuera. No llega a los 700.000 habitantes, pero **en Navarra una de cada cuatro viviendas habituales forma parte del parque de vivienda protegida, muy orientado a la propiedad**. Navarra ha declarado que las viviendas protegidas del futuro no son descalificables. Se van a quedar siempre. La mitad de las personas que viven de alquiler reciben o una ayuda pública a su pago o viven en protección de alquiler gestionado por la Administración o por privados que trabajan con la Administración. Si el modelo navarro se aplicase en otros lugares de España, un cuarto de las viviendas serían públicas o de privados que trabajan con la Administración y estarán en alquiler social y asequible. Un cuarto de los alquileres recibirían subvención y la otra mitad de los alquileres estarían sometidos a las zonas de mercado tensionado y a limitaciones de precios, prórrogas y a beneficios fiscales para los arrendadores. Porque van las tres cosas juntas y casi siempre nos olvidamos de la tercera”.
“Yo tengo un sesgo y no pasa nada en reconocerlo. Soy una persona de izquierdas, pero intento hacer siempre el ejercicio de honestidad intelectual, tratar de analizar todas las propuestas. El mensaje de Vox en materia de vivienda es que si no hubiese migrantes tendríamos el problema resuelto. Cuando no teníamos tantos migrantes ya había problemas de vivienda. El suyo es un marco falaz por un millón de cosas desde el punto de vista económico, pero también por un asunto muy evidente y es que no podríamos sostener el nivel de desarrollo que tenemos ahora mismo sin los diez millones de personas nacidas fuera de España. **El punto de vista del Partido Popular es una cosa bastante primitiva** , están en 1998 y su propuesta es construyamos mucha vivienda y bajará el precio. Entre 1998 y 2008 se construyeron 6 millones de viviendas, un nivel de producción descomunal. El precio de la vivienda subió el 250% y el del suelo, el 400%. Hay algo que no es pensamiento político, tiene que ver con el talante personal. No todo el mundo, evidentemente, pero hay mucha gente dentro del Partido Popular extraordinariamente soberbia. Si tuviesen razón, esas comunidades autónomas que han gobernado durante décadas tendrían que estar mucho mejor que las otras. Invito a la gente a que mire estadísticas comparando niveles de renta de comunidades autónomas y precios de vivienda en esas comunidades autónomas. En el resto del arco parlamentario, no estando de acuerdo con todo, se ve un mayor conocimiento de las políticas públicas de vivienda en el resto de la Unión Europea. Se debe de poder trabajar en lo que hoy es desde el PNV y Junts hasta Podemos con todo lo que hay en medio”.
“Hay un movimiento social y político de activistas en muchas ciudades de España que en algunos sitios lleva más de diez años trabajando, desde la progresiva de desaparición de las plataformas de afectados por la hipoteca y la aparición de los sindicatos de inquilinos. Tiene que ver con que pasamos de una crisis de hipotecas tóxicas a una crisis de alquileres inasumibles. A mucha gente en Madrid le resultará extraño, pero solo el 3% de la población española vive dentro de la M-30 y solo el 15% de los españoles son madrileños y madrileñas. **No se ha prestado mucha atención a cosas que venían ocurriendo en otras ciudades y comunidades autónomas**. Para mucha gente explota el caso de Maricarmen y se ve que de repente, detrás de eso, hay una organización social potente que empuja en muchos lugares de España, por ejemplo, en Cataluña. A esta gente, que discretamente lleva años y años trabajando, le agradezco mucho la tarea. Y si ahora han abierto una _ventana de Overton_ y de repente hay un espacio de oportunidad política mayor, pues bienvenido sea y a seguir trabajando. No me parece flor de un día. Maricarmen Abascal es muy mayor y le toca mucho la fibra a la ciudadanía. Hay mucho trabajo de activismo, de formación, de crear redes, de conocer los barrios, de generar militancias a nivel local. Mi respeto. No quiere decir que esté al 100% de acuerdo con todas las propuestas que se hacen desde las acampadas. Sí, en muchas, no en todas. En cualquier caso, agradecimiento por toda esa energía que han creado, que ahora se está convirtiendo en capital político”.
“Todas las cosas que voy a comentar pueden no funcionar igual de bien en todos los lugares de España. Tienen características distintas. Pero en el mapa de medios de comunicación pesa mucho lo que ocurre dentro de la M-30 y no se conocen tanto otras medidas o se niega su eficacia. Puedo explicar que es bueno construir vivienda protegida, que no se descalifique nunca y que se dedique siempre a usos sociales y asequibles. Es bueno generar alianzas estratégicas para construir vivienda con entidades privadas y gestionarlas a largo plazo de manera social y asequible. Ahí hay un espacio para que haya gente que se gane la vida y que gane unos dineros, pero que trabaje a favor del interés general. Las viviendas se pueden construir, pero también se pueden comprar. Hay administraciones públicas que compran edificios completos en el mercado. Algunas administraciones además están compartiendo con entidades privadas la compra y la gestión posterior de esos edificios. La buena colaboración público-privada. Viviendas que nunca van al mercado. Hay lugares donde hace muchos años, más de dos décadas, hay programas públicos de incentivos y garantías a la propiedad privada para que alquilen vivienda a cambio de que el alquiler sea a unos precios moderados. Hay sitios de España donde podemos redensificar; donde hay X viviendas y caben Y, sin menoscabo de los equipamientos de los espacios verdes y de la calidad de vida. También hay comunidades autónomas que tienen declaradas zonas de mercado tensionado y los precios de vivienda se están conteniendo sin pender rentabilidad económica por arrendar. Es decir, **hay un buen equilibrio entre modular las rentabilidades, pero no hacerlas desaparecer, mejorar la asequibilidad y la estabilidad de los inquilinos**. Esos sistemas suelen tener programas de ayudas, subvenciones públicas al pago del alquiler. Hay sistemas de información a inquilinos, propietarios e hipotecados de cuáles son sus derechos para que operen mejor en el mercado y el mercado no sea una jungla. Se puede actuar desde la fiscalidad, penalizar ciertas actividades y favorecer otras. Está muy bien la mirada europea y occidental pero ahora mismo básicamente lo que hay que hacer es un trabajo dentro de España de prestar atención a gente que está haciendo cosas interesantes, que funcionan. Sin recursos económicos, sin normas jurídicas aprobadas en los Parlamentos autonómicos y sin equipos de profesionales es imposible hacer cosas. Y uno va mirando por la geografía española y ve lugares donde no hay presupuesto, no hay equipos y no hay normativa. Así es imposible”.
_*Esta entrevista fue grabada antes de que decayeran los decretos en la votación del Congreso._